一般工业企业或商业企业等预收货款既不发生增值税纳税义务，又不存在预缴增值税，同时也不存在先预计毛利。但对房地产开发企业与其他行业的最大区别在于采取预收款销售方式，为了税款均衡入账，保障财政收入的稳定，实行预收款先预缴税款或先预计一部分所得，具体如下：
一、应当预缴增值税
【资料图】
房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%。
应当注意：销售现房预收房款就不存在预缴增值税。可参考湖北国税发布的《湖北省营改增问题集》：现房销售是指，在不动产达到交付条件后进行的销售。现房销售应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税。现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不应按照3%的预征率预缴增值税，应按适用税率征税。
二、应当预缴土地增值税
对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
因土地增值税预缴是由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定，因此各地政策不一。以湖北省为例，湖北省土地增值税预征率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%、3%、4%。各市、州税务机关可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县(市、区)非普通住宅、其他类型房地产两类预征率上下浮动0.5%予以确定。并且规定：房地产开发项目中，对建造的政府廉租房、公共租赁住房等保障性住房、以及建造的限套型、限房价、限销售对象等“双限”、“三限”房屋，暂停预征土地增值税。
三、应当预计计税毛利并入企业所得应纳税所得额
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率在开发期内分季度(或月)计算出预计毛利额，计入开发期应纳税所得额，待开发产品完工后，再计算其实际计税成本和实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入完工当期的企业所得税应纳税所得额。预计毛利率由省、自治区、直辖市税务局确定，但一般位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不低于15%。位于地及地级市城区及郊区的不低于10%。位于其他地区的不低于5%。但经济适用房、限价房和危改房均不低于3%。
计算预计计税毛利有人理解为：直接按照预收房款与计税毛利率计算出的应纳税所得额与适用税率计算应缴纳的企业所得税。真的是这样吗？在开发产品未完工之前，房地产企业取得的预收账款，在开发产品完工后确认收入时，需要区分为不含税收入和税款。房地产企业的特殊规定就是要先按预计毛利率计算预计毛利，计入应纳税所得额，待达到完工条件后再进行清算。但是因为31号文为2009年出台，当时房地产企业适用营业税，取得的预收款即为销售收入，因此，文件中并未体现收入是否含税。营改增以后，房地产企业适用增值税，收到的预收款为含税价，因此，确认收入需要把预收款转换为不含税收入，收入是指的不含税收入。如果计算预计毛利的基数按照预收账款数额，为含税价，那么，在完工后结转收入时，因为前期的预计毛利需要转回，而确认的收入为不含税收入，就会导致转回的预计毛利的收入与确认的收入不一致。主表收入为不含税收入，若销售转回未完工产品转完工产品确认的销售收入是含税的，那主表收入就会小于未完工产品转完工产品确认的收入，不符合表间关系。因此，企业销售未完工开发产品取得的收入，应按照不含税预收账款的金额为基数。
应当注意：预计计税毛利并非一定预缴企业所得税。因为预计计税要扣除期间费用以及以前年度尚未弥补的亏损也许仍为亏损，就不涉及缴纳企业所得税。
作者：纪宏奎 来源：中汇武汉税务师事务所十堰所
关键词：
