买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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(相关资料图)

文/观察员老王

2023年的“521”，很多人忙着秀恩爱的时候，中心湾区又亮起了一盏价值跃迁的信号灯：

青岛大学附属滨海实验学校正式官宣，在一流的教育集团与硬件一流的九年一贯制学校强强联手之后，欢乐滨海城板块增添了一块含金量极高的价值拼图。

比肩陆家嘴的区域规划、头部房企的高端产品落位、地铁M5号线的高效推进、名校官宣……伴随着一项项利好的官宣，欢乐滨海城的成长力已经为越来越多城市精英所认可，但是争议声同样也不绝于耳。

今天，老王不回避欢乐滨海城板块的任何缺点与争议，来分析一下东岸湾芯的成长力。

1

厦门岛的启示

在栈桥边工作了十二年的老王，曾经和这座城市中熟谙历史典故的老青岛一样，将在市南有一套房当作人生的终极目标，对欢乐滨海城板块不屑一顾。

五年前的一次采访之余的调研经历，颠覆了老王的认知。

2018年，老王以报社记者的身份，应邀到厦门参加美的微晶系列的全球发布会，也是第一次走进了这座和青岛极为相似的滨海旅游城市。

厦门岛，分为思明与湖里两个区。依山面海的思明区，就如同我们的市南区一样，不但有着一流的生态资源，而且汇集了厦门最好的教育、商业、医疗资源。

我们再看湖里区，不论是区位，还是填海造地的发展历程，都很像是市北区。湖里区曾经是厦门的工业区，而且还有厦门高崎国际机场，多多少少会受到一些飞机起落的噪音影响，从宜居属性上讲，滨海板块甚至还不如欢乐滨海城。

按照陈腐的地段论去分析，湖里区应该是万年都翻不了身的二类住区？

但是老王5年前在厦门探访就发现：哪怕是拥有一流学区资源的老破小，也呈现出了上行乏力的态势，湖里区拥有强悍产品力的新房、次新房，反而是价值增长最快的核心资产。

因为新房限价，所以我们通过二手房的价格分布图，来看一下当下厦门岛的价值逻辑：

位于湖里区的五缘湾板块，二手房的均价已经超越了思明绝大多数的二手房房价。

通过厦门岛的例子，老王希望大家明白：

论天赋，欢乐滨海城板块确实不及市南——崂山一线，但是在国际一流规划和核心配套不断落地的加持之下，拥有一线产品力的欢乐滨海城板块在不断抹平与前者的差距，会像厦门的五缘湾一样，成为青岛主城的价值高地。

在楼市极度分化的当下，崂山腹地那些单价5W+的高层住宅还能涨多少，很多人心里都感到迷茫；但是欢乐滨海城板块3W+的海景房，你就不会有这种焦虑了吧？

2

中心湾区的契机

我们从厦门回到青岛，我相信很多人心中还会有一个疑虑：

青岛各区市大蓝图画了不少，为什么中心湾区才是城市发展的风口？

我希望大家一定要明白：湾区经济是世界经济版图中的耀眼明珠，是全球经济的中枢与引擎。全球60%的经济总量集中在入海口，75%的大城市、70%的工业资本和人口集中在距海岸100公里的海岸带地区。

且不说纽约、东京、深圳等国际一线城市拥有着诸多成功案例，单就从青岛城市发展而言，中心湾区成为城市的风口，也是时代发展的必然。

2023青岛·全球创投风投大会5月12日开幕，吸引海内外数百名创投风投领域的知名投资人、经济学家、企业家等相聚一堂，55个重点投资项目现场签约，总规模为587.32亿元。

以专业园区、创新企业、创投风投为亮点，加大招商引资力度，保持投资强度，引领创投风投投向青岛，加快实现“腾笼换鸟”，这是青岛高质量发展的关键。

要实现这一目标，要让世界一流的企业和资本愿意来青岛，除了政策之外，老王认为有两个关键： 交通与规划。

青岛是山东唯一一个入选”国际性综合交通枢纽城市“规划的城市，通过立体化交通网拉动经济的高质量发展，是国家对于青岛的厚望。

青岛站、邮轮母港、青岛北站、红岛高铁站、胶东国际机场，以及地铁M5号线、M2号线、M8号线，环湾路……我们开打城市的地图，会发现青岛最重要的交通枢纽和大动脉，都是沿着中心湾区铺陈开来。

我们从区位图上不难发现，欢乐滨海城板块是青岛的枢纽之“芯”。

想象一下，来自海外的风投团队，从国际航班走出之后，到达欢乐滨海城与传统三大商务区相比，至少可以节约半小时的通勤时间；从北京、上海、广州等地的来青的企业高管，乘坐高铁来到青岛，如果他们的合作方是在欢乐滨海城板块办公，同样也可以免去传统城区的堵车之苦；对于那些想凭借青岛的国际舞台发展壮大二三线城市的企业家来说，丰富的出行选择也可以减少他们频繁双城奔波的疲劳度。

大家都明白： 在商界，时间就是金钱。

为什么老王认为欢乐滨海城板块会成为香港中路、金家岭、市北CBD之外第四极，这是重要的原因。

区位优势之外，世界一流团队的规划作品和实力央企的兑现力，同样是欢乐滨海城崛起的关键。

实景图

我真心希望大家在一个风和日丽的日子里，能将手机的地图app定位在云上观海，从这里出发，沿着滨海欢乐城的海岸线走一走，看一看，你一定会被眼前的美景所震撼。

1.5公里景观健身带，一个集生态，运动，游乐，艺术于一体的现代化生态型滨海公园成为了青岛新晋的网红打卡地，它给予我们的是一种全新的生活方式。

时代的红利，在一波又一波迭心浪潮中得到释放，华润、中信泰富们以一来，仿佛为湾区之芯装上了马力强劲的引擎。

3

分化时代的机会

2023年楼市的撕裂，让许多改善族变得十分纠结。一方面，远郊的新房与二手房依然在跌跌不休，另一方面，浮山后、CBD等传统城区的新房价格让人咋舌。

因为缺少竞品，开发商在产品力上就会漫不经心；因为不缺买家，为数不多的房源往往溢价开盘。站在城市的一隅，这样的房子好似很稳，但是以发展的眼光去看，这样的房子没有什么价值成长力。

在买房之前，我希望大家首先要明白这座城市的恒产逻辑。

为什么青岛的豪宅销量能够常年排在北、上、广、深、杭五大超级城市之后，成为中国顶流圈层的最爱？

除了宜居属性之外，最关键的就是青岛有着内陆城市所不具备的恒产逻辑。济南当下是往东发展，所以东部是济南的价值高地，但是二十年以后如果城市向北拓进，那么东部就会快速陨落；郑州现在的豪宅区是北龙湖，但是当北龙湖发展饱和之后，再出现一个“南龙湖”，那么一省精英的目光也随之偏移；重庆江北嘴之后，还有照母山，照母山之后还有礼嘉，一个直辖市明星板块只属于一个时代。

但是青岛，不论城市如何发展，也不论产品力多么强悍，拥有一线海景的住宅永远在价值链最顶端。

实景图

当然，在楼市分化的年代中，仅仅有“天赋”是不够的。到了二手房阶段依然能够碾压周边的竞品，靠的是一流的产品力。

规划示意图

在产品力的层面上，从外立面独特的美学辨识度，到每一个户型皆拥有南向巨幕面宽、再到一线大牌汇聚的精装品质，云上观海是可以和当下崂山高端改善产品掰手腕的存在。

但是从价格与配套层面而言，不论是对比浮山后，还是张村河，拥有 青岛大学附属滨海实验学校、地铁M5号线、航海运动中心、文化体育中心、皇冠假日酒店 等配套的滨海欢乐城，当下还拥有着主城罕见的性价比。

这才是在楼市分化的焦灼年份里，你应该把握住的机会。

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